Financer son investissement locatif sans apport, est-ce encore possible en 2022 ?

Se constituer un patrimoine immobilier semble si fastidieux, que, dans l’esprit de certains, posséder assez de trésorerie pour démarrer reste le plus sûr moyen de démarrer. Pourtant financer son investissement locatif sans apport reste possible, à condition de respecter les étapes-clés qui amènent à la réussite de ce dernier.

L’ investissement locatif sans apport, possible ? 

Épargner durant 10, 20 ou encore 30 ans n’est pas si simple lorsqu’on ne possède pas un salaire ou des revenus réguliers et conséquents. Pourtant, cela ne devrait pas être un frein pour investir dans l’immobilier locatif.

En vérité la question essentielle à se poser est : comment emprunter sans apport et surtout qu’est-ce que cela implique ? A priori, investir dans la pierre demande de posséder un apport plus ou moins conséquent. Ceci dans le but ultime de mettre toutes ses chances de côté pour convaincre les banques. Cela permettrait, notamment, de bénéficier de conditions de prêts plus avantageuses.

Info : Frais de notaires, frais d’agences ou encore diverses garanties, les frais annexes liés à l’acquisition d’un bien se monte généralement à 10% du prix du bien, d’où l’intérêt de posséder un apport proche de cette estimation. 

Au premier abord, on peut donc en conclure qu’une banque qui prête à un investisseur sans apport prend des risques. Cependant, pour se constituer un patrimoine immobilier sur le long terme, il n’existe aucune contre-indication à se lancer. On vous explique.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier ?

Un crédit immobilier est régi d’après le code de la consommation et se définit, en quelques mots, par le fait de financer l’acquisition d’un bien, qu’il s’agisse d’un appartement, d’une maison, d’un terrain, avec, comme principale fonction, d’y habiter, pour un usage personnel et/ou professionnel. Il peut financer également les travaux de réparation, d’amélioration ou encore d’entretien, sans oublier les travaux de construction d’une habitation. Par ailleurs, un crédit immobilier est accordé par un établissement bancaire qui exige la garantie d’une hypothèque, d’une caution ou encore du privilège de prêteur de deniers.

Qu’est-ce qu’un crédit immobilier sans apport ?

Pour l’investisseur qui se lance sans apport, il lui faudra effectuer un crédit immobilier avec un prêt à hauteur de 110% minimum. Voir plus avec travaux. 

Quels sont les avantages d’un investissement immobilier sans apport ?

Même si les banques sont moins enclines à prêter aux investisseurs sans apport, il est possible de bénéficier de l’aide, précieuse, de cette dernière grâce à un projet d’investissement locatif solide. C’est que, dans le cadre de ce type de projet, et bien sûr avec les arguments nécessaires pour bénéficier d’un crédit, la banque prend assurément moins de risques. En effet, investir dans le locatif, pour une banque, cela représente un projet plus lucratif que de demander un prêt pour accéder à une propriété classique.

Il faut donc soigner le dossier qui va permettre de convaincre la banque d’accorder à l’investisseur la totalité du prêt immobilier.

Memo : Avant le calcul de votre rentabilité et l’achat de votre bien locatif, il faut prendre en compte les droits de mutation chez le notaire, entre 2 à 3% dans le neuf, et 7 à 8% dans l’ancien !

Conseils pour un dossier de financement immobilier solide  

Les conseils pour un dossier en béton :

–   La clarté

Telle la méthode SMART, il faut que l’objectif soit clair et précis avec une estimation du coût total du projet immobilier qui se doit d’être raisonnable.

–   Un dossier solide

–   Ici, il s’agit de donner confiance au conseiller avec un dossier complet. C’est là qu’un accompagnement peut s’avérer particulièrement intéressant et motivant. Il est primordial de laisser une bonne impression.

En aparté, pour constituer un dossier pour un prêt immobilier, il faut rassembler les documents essentiels nécessaires à la demande du financement. Le plus tôt possible, au moins lors de la signature de l’avant contrat.

Comment constituer un bon dossier de prêt immobilier sans apport ?

Après avoir signé l’avant contrat du bien immobilier, il faut maintenant partir en quête du financement du dossier de demande de prêt immobilier. Il doit comporter un certain nombre de pièces obligatoires et 2 ou 3 astuces peuvent vous aider à décrocher le Graal.

Pour préparer le dossier de prêt, il est préférable d’anticiper les démarches. Après la signature de l’avant contrat, l’investisseur dispose de 45 jours en moyenne pour effectuer sa demande de prêt immobilier. L’atout majeur est donc de posséder un dossier qui va démontrer à la banque que vous êtes le candidat idéal.  Il faut préparer cette demande comme un entretien d’embauche, car vous allez devoir être crédible en peu de temps.

De plus, la préparation du dossier de prêt s’effectue en une seule fois et ce dernier est le même quelle que soit la banque à qui vous faites appel. Les documents doivent être authentiques, pas de copies !

La banque doit avoir la preuve qu’il y a bel et bien un achat en cours, et les pièces à joindre au dossier déterminent la capacité d’emprunt de l’investisseur.

 Réunir dans un premier temps les documents personnels, avec :

• les originaux et copies de la carte d’identité ou du passeport
• des documents qui attestent de votre situation familiale, mais aussi d’un justificatif de domicile ou d’une attestation d’hébergement
• de vos 3 dernières fiches de paies ou de tout document qui atteste de la régularité des revenus perçus, les 3 derniers relevés de comptes
•  les 2 derniers avis d’imposition
• des tableaux d’amortissement et bien d’autres documents.

Établir le taux d’endettement, le reste à vivre, la capacité de remboursement et d’emprunt de l’investisseur, c’est le moyen pour la banque de déterminer le montant du capital et des mensualités, avant de de donner son aval.

Dans un second temps, il s’agit de rassembler les documents liés au projet immobilier. On y retrouve :

–   le compromis ou la promesse de vente signée

–   le contrat de réservation si achat en VEFA

–   un document relatif à la superficie s’il y a construction de logements, le devis sur le montant de l’opération. S’il y a emprunt pour achat d’un terrain, les papiers relatifs à ce crédit

–   Lorsqu’il y a achat dans l’ancien, le devis du coût des travaux de rénovation si nécessaire

–   Les documents pour obtenir un prêt à taux zéro

–   Vous possédez déjà un bien ? Il faut donc le titre de propriété de ce dernier, en cas d’un prêt relais
Quelques derniers conseils avant d’entreprendre l’aventure de l’investissement locatif sans apport. De nos jours, il existe des experts en matière d’investissement locatif clé en main. Grâce à un accompagnement et un suivi de qualité à chaque étape du projet immobilier, obtenir des résultats viables devient beaucoup plus évident.