Requalification d’une SCI en Marchand de biens
Si vous envisagez de réaliser plusieurs opérations d’achat et revente de biens immobiliers, il faut être attentif à la manière dont vous allez réaliser ces opérations. En effet, il est possible qu’aux yeux de la loi, vous soyez requalifié en marchand de biens avec un système fiscal très différent d’une SCI en votre nom propre.
Voici quelques éclairages sur ce sujet.
Quand peut-on être requalifié en marchand de biens ?
L’article 35 du code général des impôts, sont soumis au Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), les personnes qui, habituellement, achètent en leur nom, en vue de les revendre, des immeubles, des fonds de commerce, des actions ou parts de sociétés immobilières ou qui, habituellement, souscrivent, en vue de les revendre, des actions ou parts créées ou émises par les mêmes sociétés.
2 notions sont importantes à retenir dans ce passage.
La notion d’habitude
Si vous ne réalisez une opération qu’une fois, il n’y a aucun risque d’être requalifié en marchand de biens. Il faut de multiples opérations pour que cette requalification puisse intervenir.
Ceci dit, la Cour Administrative d’Appel de Nantes a décidé, lors de l’arrêt du 28 mai 2015, que 2 ventes d’immeubles par une SCI au cours d’un même exercice pouvaient suffire à caractériser la notion d’habitude et que la condition spéculative était remplie pour requalifier la SCI en marchand de biens (CAA de Nantes, 1ère Chambre, 28/05/2015, 13NT01050).
La notion spéculative
Selon les plus-values encaissées, et les délais entre le rachat et la revente, la justice pourra statuer du but spéculatif ou non de votre opération. Si votre opération montre clairement la recherche de profit, considérez que cette case est cochée.
Dans l’éventualité où le caractère spéculatif et habituel de votre activité serait avéré, il est possible que vous soyez requalifié en marchand de biens si l’administration se penche sur votre situation. Voici les conséquences que cela peut avoir.
Conséquences d’une requalification en marchand de biens
Les conséquences sont très importantes, car votre activité devient une activité professionnelle.
Cela signifie entre autres que vous êtes soumis à l’imposition sur les sociétés, et que votre ventes sont soumises à la TVA immobilière.
Autant dire que si cela n’avait pas été anticipé au moment de l’opération, il est fort probable que votre opération ne soit plus du tout rentable.
Comment se préparer ?
Si vous avez le moindre doute, n’hésitez pas à vous rapprocher d’un avocat en droit immobilier, ou peut-être même de votre notaire qui saura vous aiguiller s’il traite souvent de ce genre de sujets.