Comment changer de syndic de copropriété après l’achat d’un bien immobilier ?

20 mai 202220 mai 2022 admin

Le syndic de copropriété est un acteur clé dans votre vie de copropriétaire. Il arrive que ce prestataire ne satisfasse pas toutes vos attentes, les raisons peuvent être multiples : mauvaise qualité de service, peu de réactivité ou honoraires trop élevés. Vous avez décidé de changer de syndic et ne savez pas comment procéder ? On vous dit tout dans cet article !

Qu’est ce qu’un syndic de copropriété ?

Le syndic de copropriété est chargé d’administrer la copropriété et de représenter légalement le syndicat des copropriétaires. C’est une personne physique ou morale élue en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires à la majorité absolue. À noter que cette majorité comptabilise les voix des copropriétaires présents, représentés et absents.

La désignation d’un syndic est obligatoire, ce dernier a pour missions :

L’entretien et la bonne tenue de l’immeuble. Cela implique par exemple la gestion des contrats de ménage pour les parties communes et les contrats de travaux le cas échéant ;
La représentation du syndicat des copropriétaires dans tous les actes et les actions en justice comme le recouvrement de créances par exemple. Pour rappel, le syndicat des copropriétaires est un organe composé de l’ensemble des copropriétaires ;
La gestion financière de la copropriété, comme l’ouverture d’un compte bancaire séparé au nom du syndicat des copropriétaires, la préparation du budget prévisionnel, la gestion des impayés, etc ;
La gestion administrative de la copropriété : le syndic doit par exemple convoquer et tenir une assemblée générale annuelle, procéder une première fois à l’immatriculation de la copropriété, puis faire les mises à jour annuelles des données du Registre national des copropriétés dans un délai de deux mois suivant l’assemblée générale ayant approuvé les comptes annuels, etc. ;
La veille au respect du règlement de copropriété, document qui répertorie l’ensemble des règles de fonctionnement de l’immeuble.

À noter que la loi prévoit plusieurs modèles de gestion. On vous détaille les spécificités de chacun ci-dessous.

Syndic professionnel

Le syndic professionnel ou traditionnel est un prestataire extérieur à la copropriété qui assure les missions vues précédemment, en contrepartie d’honoraires. Ce professionnel gère généralement un grand nombre de copropriétés. Un syndic professionnel doit obligatoirement disposer d’une carte professionnelle délivrée par la Chambre de Commerce et de l’Industrie (CCI), justifier d’une garantie financière, ainsi que d’une assurance de responsabilité civile.

Bon à savoir :

Les syndics en ligne sont une nouvelle forme de syndics professionnels qui proposent une gestion à distance de la copropriété, sans agences physiques. Ils exercent généralement des tarifs plus bas que les syndics traditionnels mais assurent les mêmes missions.

Syndic bénévole

Dans ce modèle de syndic, un copropriétaire est élu en assemblée générale par l’ensemble des copropriétaires à la majorité absolue pour agir en qualité de syndic. Ce type de gestion permet à la copropriété de réaliser des économies de charges. En effet, le syndic bénévole ne facture pas d’honoraires ni de frais annexes contrairement au syndic professionnel. En revanche, il peut être rémunéré par sa mission mais le montant de sa rémunération sera négligeable en comparaison avec des honoraires d’un syndic professionnel.

Syndic coopératif

Tout comme le syndic bénévole, le syndic coopératif est un modèle en autogestion. Légalement, c’est le président du conseil syndical qui assure le rôle de syndic mais dans les faits, les conseillers se répartissent les tâches selon leurs affinités et disponibilités. Le président du conseil est un membre du conseil syndical qui est élu par ses conseillers pour assurer le rôle de syndic. Ce modèle permet également de réaliser des économies en se déchargeant des frais de syndic, il permet aussi d’instaurer davantage de convivialité et de transparence.

Comment changer de syndic de copropriété ?

Vous pouvez changer de syndic de copropriété à tout moment, même si le contrat du syndic en fonction est toujours en cours. Deux cas de figure sont possibles :

Voter le changement de syndic au cours d’une assemblée générale annuelle ordinaire lorsque le contrat du syndic arrive à échéance. À noter qu’un mandat dure entre un et trois ans ;
Révoquer le syndic actuel en cours de mandat, lors d’une assemblée générale extraordinaire. Il faudra pour cela justifier d’un motif légitime et sérieux. Cela peut être par exemple le défaut de réalisation de la fiche synthétique, le refus de convoquer une assemblée générale, la non souscription à une assurance obligatoire, etc .

Dans tous les cas, nous vous présentons ci-dessous les étapes à respecter pour changer de syndic.

Étape n°1 : Identifier les besoins de l’immeuble et établir plusieurs devis

Dans votre procédure de changement de syndic, il faudra dans un premier temps identifier les besoins de votre copropriété. À noter que ces derniers dépendent de la taille de la copropriété ainsi que de la volonté d’implication des autres copropriétaires dans la gestion de leur immeuble par exemple.

Il faudra ensuite mettre en concurrence plusieurs devis de syndics. Il est également possible d’envisager un modèle en autogestion, c’est-à-dire le modèle bénévole ou coopératif dans le cas où les copropriétaires expriment le souhait de reprendre la main sur les comptes et la gestion de leur copropriété.

Étape n°2 : Inscrire la résolution à l’ordre du jour

Pour changer de syndic, il existe deux possibilités : ne pas renouveler le contrat du syndic en cours ou révoquer le syndic en cours de mandat si vous justifiez d’un motif légitime et sérieux. L’inscription à l’ordre du jour se passe ainsi :

Dans le cas d’un non-renouvellement de contrat à l’échéance du mandat, il faudra demander au syndic actuel d’ajouter la résolution de non-renouvellement ainsi que la résolution de désignation d’un nouveau syndic à l’ordre du jour de la prochaine assemblée générale. La demande doit être adressée au syndic par lettre recommandée avec accusé de réception (LRAR) et peut être faite par un simple copropriétaire ou un membre du conseil syndical. Il est recommandé d’envoyer le courrier au moins deux mois avant la date de l’assemblée générale. À noter que le syndic envoie les convocations au moins 21 jours avant sa tenue, il faudra donc prévoir un délai suffisant pour que le syndic prenne en compte cette demande ;

Dans le cas d’une révocation, il faudra procéder de la même manière. Les projets de résolution devront cependant être la révocation du syndic avec les motifs légitimes et sérieux justifiant cette rupture de contrat ainsi que la résolution de nomination d’un nouveau syndic. Il est en effet illégal pour une copropriété de rester sans syndic. Si vous ne souhaitez pas attendre la prochaine assemblée générale annuelle, c’est donc une assemblée générale extraordinaire qui est convoquée.

Étape n°3 : Élire le nouveau syndic

Pendant l’assemblée générale, les résolutions de changement et de désignation d’un nouveau syndic doivent être votées à la majorité absolue. Deux résultats sont possibles :

Si le projet obtient plus de la moitié des tantièmes, alors l’ancien syndic est destitué et un second vote est fait pour désigner le nouveau syndic ;
Si l’une des résolutions n’obtient pas la majorité absolue, mais plus d’un tiers des tantièmes, un second vote à la majorité simple est immédiatement organisé. Dans ce cas, seules les voix des copropriétaires présents et représentés sont comptabilisées.

Le nouveau syndic, et ce, peu importe le type, entre en fonction immédiatement et poursuit l’assemblée générale. Ce sera ensuite à lui de communiquer le procès-verbal aux copropriétaires. À noter que le syndic sortant dispose d’un délai d’un mois à compter de la notification du procès-verbal pour organiser la transition et notamment remettre toutes les archives et documents au syndic nouvellement élu.